پلاک مگ

مجله‌ی مجازی پلاک۹۸

بازگشت به مجله

هنگام تنظیم قرارداد اجاره به چه نکاتی باید توجه کرد؟

اجاره مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای اجاره‌نشین است که افراد را با چالش‌های مختلفی مواجه می‌کند. با توجه به افزایش اختلافات مطرح شده در مراجع قضایی در خصوص املاک بهتر است از نکات حقوقی مهم در خصوص معاملات اجاره املاک و تنظیم قرارداد اجاره آگاه باشیم و هنگام اجاره یا رهن ملک آن‌­ها را مورد توجه قرار دهیم.

در این مطلب قصد داریم مهم‌­ترین نکات حقوقی را که باید در زمان اجاره ملک مورد توجه قرار گیرند، بررسی کنیم.

1) بررسی مدارک شخص اجاره دهنده

شخصی که ملک را اجاره می­‌دهد یا باید مالک عین آن باشد، یا مالک منافع و یا از طرف مالک اذن داشته باشد. بنابراین در زمان اجاره­‌ی ملک باید از شخص اجاره‌دهنده مدارک اثبات‌کننده مالکیت (مثل سند رسمی، مبایعه‌­نامه و….) یا نمایندگی شخص (مثل وکالتنامه) را رویت کنید.

2) تعیین مدت قرارداد

اگر قرارداد اجاره مدت نداشته باشد باطل است. مگر در صورتی که پرداخت اجاره‌­بها از قرار روزانه، ماهانه و یا سالانه باشد که در این صورت تنها برای همان مدت یعنی یک روز، یک ماه و یا یک سال معتبر خواهد بود.

3) تعیین مبلغ اجاره­‌بها

در قرارداد اجاره نیز مانند هر قرارداد دیگری مبلغ آن باید مشخص باشد. در صورت عدم تعیین مبلغ، قرارداد مذکور باطل نیست اما برای تعیین آن باید به دادگاه یا مرجع حل اختلاف توافق شده رجوع کرد که این امر زمان‌­بر است.

4) تعیین امکان یا عدم امکان انتقال اجاره به غیر توسط مستاجر

از منظر قانونی به دلیل این­که مستاجر تا پایان مدت اجاره، مالک منافع ملک مورد اجاره است می­‌تواند آن را به شخص دیگری اجاره دهد؛ اما معمولا این امر مورد پسند موجران نیست و ممکن است دردسرهایی را به همراه داشته باشد. بنابراین بهتر است در قرارداد اجاره این حق از مستاجر سلب شود.

5) ایجاد حق فسخ

حق فسخ قرارداد می‌­تواند به عنوان یک ضمانت اجرای مناسب برای قراردادهای اجاره محسوب شود. برای مثال بهتر است در قرارداد مذکور شرط شود، در صورت عدم پرداخت اجاره­‌بها برای بیش از دو ماه، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

6) متناسب بودن مبلغ قرض‌­الحسنه (ودیعه، رهن) نسبت به اجاره

تناسب مبلغ قرض­‌الحسنه و اجاره ضروری است. به نظر می‌­رسد بهتر است مبلغ قرض‌­الحسنه مقداری بیشتر از اجاره­‌بهای یک سال ملک باشد. برای مثال اگر اجاره‌­بهای ملکی ماهانه 6 میلیون است، بهتر است مبلغ قرض‌­الحسنه‌­ی آن مقداری بیشتر از 72 میلیون (6×12) تومان باشد تا در صورت عدم پرداخت اجاره‌­ی یک سال از طرف مستاجر، موجر بتواند طلب خود را از محل وجهی که در دست دارد وصول نماید. البته باید توجه داشت که برای انجام این امر باید حتما در قرارداد اجاره به جای لفظ «ودیعه یا رهن» از لفظ «قرض­‌الحسنه» استفاده شود تا به لحاظ قانونی امکان تهاتر وجود داشته باشد.

7) تعیین امکان یا عدم امکان تخلیه‌­ی پیش از موعد

تخلیه­‌ی پیش از موعد امری است که بسته به شرایط طرفین قرارداد می­‌تواند شرط شود. برای مثال در فرضی که مستاجر کارمند نیروی انتظامی است و احتمال انتقال او به شهر دیگر زیاد است، می‌­توان شرط نمود که در صورت صدور حکم انتقالی، ایشان حق تخلیه‌­ی ملک را پیش از موعد دارد. همچنین می­‌توان شروط دیگری به آن اضافه کرد. برای مثال می‌­توان افزود که در صورت فراهم شدن شرایط تخلیه­‌ی پیش از موعد، مستاجر باید برای ملک مستاجر جدیدی پیدا کرده و بعد تخلیه کند.

8) قید جزئیات

در موارد بسیاری اختلافات میان افراد بر سر مسائل جزئی است. مسائلی نظیر شارژ ساختمان، نظافت مشاعات، ساعات خاموشی، مدیریت، نحوه­‌ی استفاده از آسانسور و… مسائلی هستند که در نگاه اول به نظر جزئی می­‌رسند اما ممکن است منجر به اختلافات بزرگی شوند. بنابراین بهتر است این موارد را در قرارداد ذکر کرده و از بروز اختلاف پیشگیری کنید.

9) درج امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد

برای این که قرارداد اجاره تابع قوانین موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد، کتبی بودن آن و درج امضای دو شاهد در آن ضروری است. در غیر این صورت قرارداد تابع قانون مدنی خواهد بود که بسیاری از جزئیات در این قانون مشخص نشده است.

کلیه حقوق مادی و معنوی این سایت متعلق به شرکت راهکار تجارت الکترونیک سلیم می‌باشد.