پلاک مگ

مجله‌ی مجازی پلاک۹۸

بازگشت به مجله

در معاملات املاک چه نکات حقوقی را رعایت کنیم؟

خرید مسکن بخش عمده‌­ای از هزینه­‌های خانوار را به خود اختصاص می­‌دهد. با توجه به افزایش اختلافات مطرح شده در مراجع قضایی در خصوص املاک بهتر است از نکات حقوقی مهم در خصوص معاملات املاک آگاه باشیم و هنگام خرید یا فروش ملک آن­‌ها را مورد توجه قرار دهیم.

در این مطلب قصد داریم مهم‌­ترین نکات حقوقی را که باید در زمان خرید ملک مورد توجه قرار گیرند، بررسی کنیم.

بررسی مدارک فروشنده

پیش از انعقاد قرارداد خرید ملک باید حتما مدارک اثبات‌کننده مالکیت فروشنده را بررسی کنید. در صورتی که فروشنده سند رسمی داشته باشد، ریسک پایین‌­تری در خرید ملک وجود دارد اما اگر فروشنده از مالک قبلی ملک وکالت داشته و یا با سند عادی (مبایعه‌­نامه) اقدام به خرید ملک کرده باشد، حتما صحت آن را بررسی نمایید و حتی‌­الامکان با مالک قبل از فروشنده ارتباط برقرار کنید. به ویژه اگر فروشنده می‌خواهد با وکالت ملک را به شما بفروشند حتما در قید حیات بودن شخصی  را که به او وکالت داده، بررسی کنید. علاوه بر این در موارد بسیاری فروشنده ولی و یا قیم مالک است. در این موارد باید مدارک اثبات کننده­‌ی نمایندگی فروشنده مانند قیم­نامه بررسی شود.

بررسی ملک و تطبیق آن با مندرجات سند

در مواردی وضعیت ظاهری ملک با موارد مندرج در سند مالکیت یکسان نیست. برای مثال کاربری ملک در سند مالکیت مسکونی قید شده اما از آن استفاده­‌ی تجاری می­‌شود که این موارد می­‌تواند دردسرساز باشد. بنابراین باید با حضور در محل ملک موارد مندرج در سند را با وضع موجود تطبیق دهید.

اخذ آخرین وضعیت ثبتی ملک

ملکی که قصد خرید آن را دارید ممکن است در رهن افراد یا مراجع مختلفی مانند بانک بوده یا به نفع شخصی توقیف شده باشد و پس از انجام معامله شخصی که ملک به نفع او در رهن و یا توقیف بوده نسبت به آن مدعی شود. بنابراین برای پیش­گیری از این دست اتفاقات باید آخرین وضعیت ثبتی ملک استعلام شود.

خودداری از خرید املاک مصادره‌­ای

توصیه می­‌شود از خرید املاکی که توسط دادگاه­‌های انقلاب مصادره شده و به بنیادهایی مانند بنیاد مستضعفان داده شده، خودداری نمایید؛ چرا که در بسیاری از موارد ممکن است مالکین سابق این املاک نسبت به آن­ها مدعی شده و دردسرهایی برای شما ایجاد شود. همچنین در صورت تمایل به انجام این معاملات، حتما مدارک اثبات کننده‌ی سِمَت نماینده­‌ی مرجع فروشنده (برای مثال بنیاد مستضعفان) را بررسی کنید.

بررسی گواهی حصر وراثت وراث

در صورتی که قصد خرید ملکی را از ورثه­‌ی مالک آن دارید، ابتدا حتما گواهی حصر وراثت متوفی را مشاهده کرده و مدارک شناسایی وراث را بررسی کنید. همچنین توجه داشته باشید که تمامی ورثه باید قرارداد را امضا کنند و در صورت عدم رضایت حتی یک نفر از وراث، شما مالک سهم او نخواهید شد و به طور مشاع با آن شخص مالک ملک محسوب می‌شوید.

پرداخت قسمتی از وجه قرارداد پس از تنظیم سند

اگر تمامی مبلغ قرارداد را پیش از تنظیم سند رسمی ملک پرداخت کنید، قطعا فروشنده دیگر انگیزه­‌ای برای انتقال رسمی ملک به شما نخواهد داشت. بنابراین بهتر است پرداخت مبلغی از قرارداد را منوط به انتقال سند رسمی کرده و زمانی برای تنظیم سند مشخص کنید.

بررسی تسویه حساب­‌های مالیاتی و عوارض شهرداری

هر ملکی ممکن است به میزان قابل توجهی بدهی­‌های مالیاتی یا عوارض شهرداری داشته باشد. بنابراین باید قبل از انعقاد قرارداد استعلامات لازم از شهرداری و اداره­‌ی مالیات گرفته شود و اگر بدهی وجود دارد در خصوص آن تعیین تکلیف صورت گیرد.

استفاده از شرط فسخ به جای انفساخ

در بسیاری از موارد مشاهده می­‌شود که افراد در قرارداد شرط انفساخ قرارداد را درج می‌­کنند. برای مثال از این عبارات استفاده می­‌شود «در صورت برگشت خوردن هر یک از چک­‌ها قرارداد فسخ است» یا «در صورت برگشت خوردن هر یک از چک­‌ها قرارداد منفسخ می‌شود».

فرض کنید این اتفاق می­‌افتد و مثلا یکی از چک‌­های خریدار برگشت می­‌خورد و فروشنده سکوت کرده و حرفی از استرداد ملک نمی‌­زند، اما سال­‌ها بعد به استناد همان بند مدعی مالکیت ملک می­‌شود. بنابراین بهتر است به جای این عبارات از عبارت «در صورت برگشت چک یا در صورت… فروشنده یا خریدار حق فسخ خواهد داشت» استفاده کنید. با درج این عبارت در صورت وقوع امر ایجاد کننده­‌ی حق فسخ، شخصی که این حق را دارد در صورت تمایل به استفاده از این حق باید فورا به وسیله­‌ی اظهارنامه این امر را اعلام کند. بدین ترتیب تکلیف طرفین قرارداد مشخص خواهد بود و شخص دارنده­‌ی حق فسخ نمی­‌تواند سال­‌ها بعد مدعی مالکیت باشد.

کلیه حقوق مادی و معنوی این سایت متعلق به شرکت راهکار تجارت الکترونیک سلیم می‌باشد.