اگر قصد خرید ملک دارید یکی از مواردی که حتما باید به آن توجه ویژه‌ای داشته باشید، قرارداد خرید ملک است. این قراردادها بندهای زیادی دارند از جمله بندی با موضوع تعیین تکلیف در خصوص تنظیم سند رسمی که شرایط آن مشخص شده است. احتمالا درمورد اصطلاح گواهی عدم حضور که کاملا مرتبط به مطلب پیشین است نیز شنیده‌اید. در این مطلب به دنبال پاسخگویی به سوالات اساسی شما در خصوص گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی هستیم.
گواهی عدم حضور چیست؟
گواهی علت عدم انجام معامله یا همان گواهی عدم حضور همانطور که از نامش پیداست، مستندی است که توسط دفتردار در یک دفترخانه اسناد رسمی صادر می‌شود و به موجب آن گواهی خواهد شد که خریدار یا فروشنده در زمان تعیین شده برای انتقال سند در این دفترخانه حضور پیدا نکرده است.
همانطور که ذکر شد در مبایعه‌نامه‌ها و قولنامه‌های خرید املاک بندی در خصوص حضور طرفین قرارداد در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند وجود دارد و در بند بعدی آن ضمانت اجرای نقض این تعهد مشخص شده است. بند اول در خصوص لزوم حضور در دفترخانه اسناد رسمی و بند دوم در مورد ضمانت اجرای عدم حضور است. در بند نخست باید اطلاعات مربوط به دفترخانه‌ی رسمی (شامل شماره‌ی دفترخانه و شهر محل وقوع آن) و تاریخ حضور و در بند دوم ضمانت اجرای عدم حضور را درج کنید. با تعیین تکلیف در این موارد زمانی که موعد حضور در دفترخانه فرا برسد و هر یک از طرفین در دفترخانه‌ی از پیش تعیین شده حاضر نشود، طرف دیگر که حضور داشته می‌تواند تحت شرایطی از سر دفتر درخواست صدور گواهی عدم حضور کند.
باید توجه کنید که در مواردی بنگاه‌های املاک در زمان تنظیم قرارداد، با کم اهمیت جلوه دادن تکمیل این بند مشکلات فراوانی را ایجاد می‌کنند. بنابراین در این مواقع بر موضع خود اصرار نمایید و ترجیحا پیش از تکمیل بند ذکر شده قرارداد را امضا نکنید.
صدور گواهی عدم حضور چه کاربردی دارد؟
در ابتدای مطلب گفته شد که در بند مربوط به ضمانت اجرای نقض تعهد، مبلغ وجه التزام عدم حضور طرفین مشخص می‌شود. بدین شکل که طرفین مبلغی را به عنوان خسارت روزانه تعیین می‌کنند که در صورت تخلف و حاضر نشدن، شخص متخلف از تاریخ مقرر تا تاریخ تنظیم سند باید خسارت تعیین شده را به طرف دیگر قرارداد بپردازد. اما باید توجه داشت که در صورت طرح دعوا تنها زمانی دادگاه شخص متخلف را ملزم به پرداخت خسارت تعیین شده می‌کند که طرح‌کننده‌ی دعوا در تاریخ مقرر به دفتر اسناد رسمی تعیین شده مراجعه کرده و گواهی عدم حضور گرفته باشد، در غیر این صورت خسارتی به شخص تعلق نخواهد گرفت.
نکته‌ی قابل توجه این که در بند ذکر شده تنها باید شماره‌ی یک دفتر اسناد رسمی ذکر شود در غیر این صورت (در صورت درج شماره‌ی بیش از یک دفتر اسناد رسمی) با مشکل مواجه خواهید شد و هیچ یک از دفاتر ذکر شده حاضر به صدور گواهی عدم حضور نمی‌شوند.
شرایط صدور گواهی عدم حضور چیست؟
هر یک از خریدار و فروشنده در زمان تنظیم سند رسمی باید به تعهدات نهایی خود عمل کنند. اصولا در قراردادها شرط می‌شود که آخرین قسط مبلغ قرارداد در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت شود؛ بنابراین خریدار مکلف است با حضور در دفتر اسناد رسمی، آخرین قسط را به صورت نقدی یا با چک تضمینی و یا چک بانکی پرداخت نماید (باید توجه داشت که پرداخت با چک عادی قابل پذیرش نیست). همچنین فروشنده موظف است مدارک مورد نیاز را برای انتقال سند به نام خریدار همراه داشته باشد، مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است:
- سند مالکیت بصورت منگوله‌دار یا تک برگی.
- بنچاق انتقال قبلی یا مدارک اثبات‌کننده مالکیت مانند تقسیم‌نامه و یا حصر وراثت که نشان‌دهنده نحوه‌ی مالک شدن فروشنده است.
- پایان‌کار در صورتی که مورد معامله آپارتمان یا اعیانی احداثی باشد (چنان‌چه آپارتمان یا اعيانی موجود قبل از سال ۴۹ احداث گرديده باشد طبق تبصره ماده ۱۰۰ قانون شهرداري‌ها نيازی به اخذ پايان كار نیست).
- استعلام دارايی كه در صورت قبول و تعهد طرفين به موجب قانون تسهيل تنظيم سند رسمی امكان انتقال ملک بدون اخذ مفاصای دارايی وجود دارد با اين توضيح كه هنگام انتقال استعلام دارايی اخذ نمی‌شود و خريدار هنگام فروش ملكی كه خريداری می‌كند، ماليات انتقال به نام خود را نيز می‌پردازد.
- استعلام شهرداری (مفاصای نوسازی).
- استعلام ثبت توسط دفترخانه و به هزينه فروشنده.
- شناسنامه و كارت ملی.
- اخذ اعتبار وكالتنامه از دفترخانه تنظيم كننده‌ی آن در صورتی كه فروشنده از طرف مالک قبلی وکالت داشته باشد.
بنابراین صرف حاضر نشدن طرف مقابل منجر به صدور گواهی عدم حضور برای شما نمی‌شود، بلکه تنها وقتی برای شما گواهی عدم حضور صادر می‌شود که به تعهدات خود عمل کرده باشید و طرف مقابل حاضر نشود یا حاضر شده اما به تعهدات خود عمل نکرده است.
در گواهی عدم حضور به چه نکاتی باید توجه شود؟
باید دقت کنید در صورتی که خریدار هستید و می‌خواهید مانده‌ی مبلغ قرارداد را با چک تضمینی یا چک بانکی پرداخت کنید حتما باید سردفتر مشخصات چک را در گواهی عدم پرداخت درج کند و کپی چک را ضمیمه‌ی گواهی کند.
نمونه متن گواهی عدم حضور:
با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد، از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است، به تقاضای آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نام‌برده تسلیم گردید.
آیا امکان تغییر زمان حضور در دفتر اسناد رسمی وجود دارد؟
گاهی اوقات خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر زمان حضور در دفترخانه را جهت انتقال سند رسمی ملک تغییر می‌دهند. علت تغییر هر چه باشد بستگی به توافق طرفین دارد و نیازی به درج علت تغییر تاریخ تنظیم سند نیست. آنچه مهم است این است که حتما باید تاریخ جدید حضور طرفین در دفترخانه به صورت کتبی صورت‌جلسه شده و به امضا و اثر انگشت طرفین یا وکیل یا نماینده قانونی آن‌ها برسد.
اگر خرید و فروش ملک را از طریق مبایعه‌نامه و قولنامه‌های دست‌نویس انجام دادید برای تغییر تاریخ و حتی دفترخانه می‌توانید از پشت آن‌ها برای اصلاح و تنظیم صورت‌جلسه استفاده کنید. اما چنان‌چه معامله را در دفاتر مشاورین رسمی عضو اتحادیه‌های املاک سراسر کشور انجام دادید، برای اصلاح و یا تغییر تاریخ یا مشخصات دفترخانه باید به همان بنگاه یا دفتر املاک مراجعه کنید تا نسبت به تنظیم و صدور متمم از طریق سامانه ثبت معاملات کشور اقدام نماید. متمم نیز باید به امضا و اثر انگشت خریدار و فروشنده یا وکلای آن‌ها و متصدی بنگاه یعنی کسی که جواز و پروانه کسب به نام اوست، برسد.
