در دنیای امروز با گسترش شهرنشینی نیاز به ساخت‌وساز سریع و گسترده‌ی مسکن افزایش یافته است. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت مسکن منجر به کاهش توان سازندگان عمده شده است و مردم عادی نیز قدرت ساخت و خرید کمتری نسبت به گذشته دارند. بنابراین با گذشت زمان پیشخرید ساختمان (پیش‌فروش) برای حل این مسئله ایجاد شد.
در این مطلب قصد داریم به تعریف پیش‌فروش و بیان نکات مورد توجه در زمان انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان بپردازیم.
تعریف پیش‌فروش ساختمان
قانون‌گذار پیش‌فروش ساختمان را در ماده یک قانون آن این‌گونه تعریف کرده است:
«هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون “قرارداد پیش‌فروش ساختمان” محسوب می‌شود.»
مطابق تعریف ارائه شده انتقال مالکیت در پیش‌فروش ساختمان می‌تواند به سه شکل باشد:
الف- از ابتدای ساخت
ب- در حین ساخت و به میزان پیشرفت پروژه
ج- پس از اتمام پروژه
نکته‌ی حائز اهمیت در پیشخرید ساختمان آن است که به منظور حفظ هرچه بیشتر حقوق پیش‌خریدار بهتر است انتقال مالکیت با انعقاد قرارداد یا به نسبت پیشرفت ساختمان صورت گیرد.
تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به وجود چه مدارکی است؟
پیش‌فروشنده برای اقدام به پیش‌فروش ساختمان باید مدارک و مجوزهای مورد نظر قانون‌گذار را فراهم آورد. این مدارک شامل: سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی که نشان دهد پیش‌فروشنده حق انجام معامله را دارد، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک.
بنابراین در هنگام پیشخرید ساختمان باید حتما مدارک مذکور را بررسی کرده سپس اقدام به انعقاد قرارداد نمود.
چه مواردی باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان درج گردد؟
در هر قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید موارد زیر درج شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا به طور عرفی در قیمت مؤثر است.
- قیمت، تعداد اقساط و نحوه پرداخت (لازم به ذکر است که الزاما باید 10 درصد از قیمت توافق شده در زمان تنظیم سند رسمی مالکیت پرداخت شود و نه قبل آن)
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی (باید توجه داشت در صورتی که پیش‌فروشنده تعهداتی در مقابل مرجع صادرکننده‌ی پروانه داشته باشد، تنها زمانی اجازهی پیش‌فروش دارد که حداقل 30 درصد از این تعهدات را انجام داده باشد)
- معرفی داوران
قرارداد پیش‌فروش باید رسمی باشد
نکته‌ای که بسیار حائز اهمیت است و عمدتا مورد توجه قرار نمی‌گیرد این است که بر اساس ماده 5 قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش ساختمان در این قالب باید در دفترخانه‌ی اسناد رسمی و به موجب سند رسمی صورت گیرد. مطابق ماده 23 همان قانون اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. بنابراین باید دقت کرد که در صورت تمایل به خرید ساختمان‌های پیش‌فروش شده حتما قرارداد آن را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کرده و از تنظیم قرارداد در بنگاه‌های معاملاتی خودداری شود.
کم یا زیاد شدن متراژ ساختمان پس از ساخت
تمامی نقشه‌ها و پیش‌بینی‌های صورت گرفته در مورد ساختمان ساخته نشده یا در حال ساخت فرضی بوده و ممکن است تغییراتی در آن ایجاد شود. یکی از این موارد متراژ ملک است. در موارد بسیاری ممکن است مساحت ملکی که پیشخرید شده پس از اتمام ساخت بیشتر یا کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد. مطابق ماده 7 قانون پیش‌فروش ساختمان اگر این تفاوت تا 5 درصد متراژ مورد توافق باشد حق فسخ برای هیچیک از طرفین وجود ندارد و در صورتی که این تفاوت بیشتر از 5 درصد باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
حل اختلافات ناشی از قرارداد پیش‌فروش ساختمان
در خصوص هر قراردادی ممکن است اختلافاتی ایجاد شود و قرارداد پیش‌فروش ساختمان نیز از این امر مستثنی نیست. نکته‌ی قابل توجه در این خصوص این است که اختلافات ناشی از این قراردادها الزاما باید از طریق هیئت داوری حل شوند. یک نفر داور از سوی خریدار، یک نفر از سوی فروشنده و یک داور با توافق طرفین انتخاب خواهد شد.
در پایان باید گفت در صورتی که قصد پیشخرید ملکی را دارید حتما مجوزها و مدارک فروشنده را بررسی نمایید، استعلامات مورد نیاز را اخذ کنید و در دفتر اسناد رسمی اقدام به انعقاد قرارداد رسمی نمایید تا از تضییع حقوقتان جلوگیری شود.
