خرید مسکن بخش عمده‌ای از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. با توجه به افزایش اختلافات مطرح شده در مراجع قضایی در خصوص املاک بهتر است از نکات حقوقی مهم در خصوص معاملات املاک آگاه باشیم و هنگام خرید یا فروش ملک آنها را مورد توجه قرار دهیم.
در این مطلب قصد داریم مهم‌ترین نکات حقوقی را که باید در زمان خرید ملک مورد توجه قرار گیرند، بررسی کنیم.
بررسی مدارک فروشنده
پیش از انعقاد قرارداد خرید ملک باید حتما مدارک اثبات‌کننده مالکیت فروشنده را بررسی کنید. در صورتی که فروشنده سند رسمی داشته باشد، ریسک پایین‌تری در خرید ملک وجود دارد اما اگر فروشنده از مالک قبلی ملک وکالت داشته و یا با سند عادی (مبایعه‌نامه) اقدام به خرید ملک کرده باشد، حتما صحت آن را بررسی نمایید و حتی‌الامکان با مالک قبل از فروشنده ارتباط برقرار کنید. به ویژه اگر فروشنده می‌خواهد با وکالت ملک را به شما بفروشند حتما در قید حیات بودن شخصی را که به او وکالت داده، بررسی کنید. علاوه بر این در موارد بسیاری فروشنده ولی و یا قیم مالک است. در این موارد باید مدارک اثبات کننده‌ی نمایندگی فروشنده مانند قیمنامه بررسی شود.
بررسی ملک و تطبیق آن با مندرجات سند
در مواردی وضعیت ظاهری ملک با موارد مندرج در سند مالکیت یکسان نیست. برای مثال کاربری ملک در سند مالکیت مسکونی قید شده اما از آن استفاده‌ی تجاری می‌شود که این موارد می‌تواند دردسرساز باشد. بنابراین باید با حضور در محل ملک موارد مندرج در سند را با وضع موجود تطبیق دهید.
اخذ آخرین وضعیت ثبتی ملک
ملکی که قصد خرید آن را دارید ممکن است در رهن افراد یا مراجع مختلفی مانند بانک بوده یا به نفع شخصی توقیف شده باشد و پس از انجام معامله شخصی که ملک به نفع او در رهن و یا توقیف بوده نسبت به آن مدعی شود. بنابراین برای پیشگیری از این دست اتفاقات باید آخرین وضعیت ثبتی ملک استعلام شود.
خودداری از خرید املاک مصادره‌ای
توصیه می‌شود از خرید املاکی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره شده و به بنیادهایی مانند بنیاد مستضعفان داده شده، خودداری نمایید؛ چرا که در بسیاری از موارد ممکن است مالکین سابق این املاک نسبت به آنها مدعی شده و دردسرهایی برای شما ایجاد شود. همچنین در صورت تمایل به انجام این معاملات، حتما مدارک اثبات کننده‌ی سِمَت نماینده‌ی مرجع فروشنده (برای مثال بنیاد مستضعفان) را بررسی کنید.
بررسی گواهی حصر وراثت وراث
در صورتی که قصد خرید ملکی را از ورثه‌ی مالک آن دارید، ابتدا حتما گواهی حصر وراثت متوفی را مشاهده کرده و مدارک شناسایی وراث را بررسی کنید. همچنین توجه داشته باشید که تمامی ورثه باید قرارداد را امضا کنند و در صورت عدم رضایت حتی یک نفر از وراث، شما مالک سهم او نخواهید شد و به طور مشاع با آن شخص مالک ملک محسوب می‌شوید.
پرداخت قسمتی از وجه قرارداد پس از تنظیم سند
اگر تمامی مبلغ قرارداد را پیش از تنظیم سند رسمی ملک پرداخت کنید، قطعا فروشنده دیگر انگیزه‌ای برای انتقال رسمی ملک به شما نخواهد داشت. بنابراین بهتر است پرداخت مبلغی از قرارداد را منوط به انتقال سند رسمی کرده و زمانی برای تنظیم سند مشخص کنید.
بررسی تسویه حساب‌های مالیاتی و عوارض شهرداری
هر ملکی ممکن است به میزان قابل توجهی بدهی‌های مالیاتی یا عوارض شهرداری داشته باشد. بنابراین باید قبل از انعقاد قرارداد استعلامات لازم از شهرداری و اداره‌ی مالیات گرفته شود و اگر بدهی وجود دارد در خصوص آن تعیین تکلیف صورت گیرد.
استفاده از شرط فسخ به جای انفساخ
در بسیاری از موارد مشاهده می‌شود که افراد در قرارداد شرط انفساخ قرارداد را درج می‌کنند. برای مثال از این عبارات استفاده می‌شود «در صورت برگشت خوردن هر یک از چک‌ها قرارداد فسخ است» یا «در صورت برگشت خوردن هر یک از چک‌ها قرارداد منفسخ می‌شود».
فرض کنید این اتفاق می‌افتد و مثلا یکی از چک‌های خریدار برگشت می‌خورد و فروشنده سکوت کرده و حرفی از استرداد ملک نمی‌زند، اما سال‌ها بعد به استناد همان بند مدعی مالکیت ملک می‌شود. بنابراین بهتر است به جای این عبارات از عبارت «در صورت برگشت چک یا در صورت… فروشنده یا خریدار حق فسخ خواهد داشت» استفاده کنید. با درج این عبارت در صورت وقوع امر ایجاد کننده‌ی حق فسخ، شخصی که این حق را دارد در صورت تمایل به استفاده از این حق باید فورا به وسیله‌ی اظهارنامه این امر را اعلام کند. بدین ترتیب تکلیف طرفین قرارداد مشخص خواهد بود و شخص دارنده‌ی حق فسخ نمی‌تواند سال‌ها بعد مدعی مالکیت باشد.
