ملک مشاع چیست و چه شرایطی دارد؟

گاهی املاک بیش از یک مالک دارند و به اصطلاح ملک مشاع محسوب می‌شوند.تخلیه ملک مشاع از اقدامات قانونی به شمار می‌رود که می‌توان با پیگیری‌های لازم به آن تحقق بخشید. ملک مشاع همچنین در سهم‌الارث موضوعیت بیشتری دارد. در این مقاله در مورد املاک مشاع و موارد قانونی مرتبط با آن نوشته‌ایم.

کدام اموال مشاع هستند؟

مالکیت املاک همیشه متعلق به یک شخص نیست. در موارد بسیاری ممکن است بنا به دلایل مختلفی مانند ارث، وصیت، شراکت ارادی و… یک ملک مالکین متعددی داشته باشد. در این صورت چنانچه سهم هر یک از شرکا به صورت عینی مشخص نباشد به ملک مذکور مال مشاع گفته می‌شود. اموال مشاع تابع مقررات خاصی هستند. طبق قانون مدنی هر یک از شرکای مال مشاع می‌تواند بدون اذن و اجازه‌ی سایر شرکا سهم خود را به دیگری بفروشد یا به هر نحو دیگری (هبه، صلح و…) منتقل نماید. اما دخل و تصرف فیزیکی در ملک مشاع (مانند ساکن شدن در آن یا اجاره دادن ملک مشاع) باید با اجازه‌ی همه‌ی شرکا صورت گیرد (ماده 581 و 582 قانون مدنی) و در صورت عدم رضایت آن‌ها تصرفات غیرقانونی بوده و شخص متصرف ضامن است.

چگونه بدانیم ملک قابل افراز است یا خیر؟

افراد در بسیاری موارد تمایلی به شریک شدن با دیگران و خرید مال مشاع را ندارند، بنابراین اشخاصی که برای مثال از طریق ارث مالک مال مشاعی شده‌اند برای فروش سهم خود با مشکل مواجه می‌شوند. در این صورت راهکار چیست؟ آیا می‌توان سهم خود از مال مشاع را جدا کرد و به صورت ملکی مستقل فروخت؟ پاسخ به این سوال بستگی به نوع ملک مشاع دارد. از حیث قابل تقسیم یا غیرقابل تقسیم بودن، املاک به دو نوع قابل افراز و غیر قابل افراز تقسیم می‌شوند. املاک قابل افراز آن‌هایی هستند که ارزش قسمت‌های مختلف ملک یکسان باشد و از نظر ظاهری نیز تمام قسمت‌های ملک یک شکل باشند؛ برای مثال زمینی که هیچ یک از قسمت‌های آن نسبت به قسمت دیگر برتری ندارد ملک قابل افراز محسوب می‌شود و می‌توان با کشیدن دیوار آن را قسمت‌بندی کرد. در مقابل املاکی که قسمت‌های مختلف آن متفاوت است و نسبت به هم مزیت دارند، غیرقابل افراز هستند؛ برای مثال اکثریت قریب به اتفاق آپارتمان‌ها غیرقابل افراز هستند. بدون شک مالکین نمی‌توانند شخصا تشخیص دهند ملکشان قابل افراز یا غیرقابل افراز است. برای مشخص شدن این امر باید به اداره‌ی ثبت املاک محل وقوع ملک مراجعه شود. اداره‌ی مذکور پس از بررسی مدارک (از قبیل مدارک شناسایی، سند ملک، گواهی حصر وراثت و مالیات بر ارث در صورت ترکه بودن ملک و…) و پرونده در صورتی که ملک مذکور سند معارض نداشته باشد و عملیات ثبتی آن به اتمام رسیده باشد وقت کارشناسی ملک تعیین می‌کند. در موعد مقرر کارشناس مربوطه با حضور در محل و نقشه‌برداری از ملک نظر خود را در خصوص قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک رسما اعلام می‌کند.

پس از اعلام نظر کارشناس چه اقدامی باید صورت گیرد؟

پس از اعلام نظر کارشناس اداره‌ی ثبت در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، شخص متقاضی می‌تواند سهم خود را از سایرین جدا نماید؛ اما اگر ملک غیرقابل افراز باشد و بین شرکا توافقی برای فروش ملک حاصل نشود، شخص متقاضی می‌تواند با ارائه‌ی دادخواست با خواسته‌ی دستور فروش و به طرفیت سایر مالکین از دادگاه بخواهد دستور فروش ملک را صادر کند. در این صورت و با صدور این دستور کل ملک قیمت‌گذاری شده و در مزایده به فروش می‌رود. وجه آن نیز به صندوق دادگستری واریز شده و هر یک از مالکین می‌توانند سهم خود را دریافت کنند.

آیا نظر کارشناس اداره ثبت قابل اعتراض است؟

لازم به ذکر است که تصمیم اداره‌ی ثبت هرچه باشد ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ  قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است است و هر یک از شرکا می‌تواند با تقدیم دادخواست به تصمیم اخذ شده اعتراض کند.

آیا مراجعه به اداره‌ی ثبت استثنائاتی دارد؟

نکته‌ی حائز اهمیت این که ممکن است در مواردی عملیات ثبتی ملک صورت نگرفته باشد و یا در جریان باشد و ملک فاقد سند رسمی باشد. در این صورت دیگر برای تشخیص قابلیت افراز ملک نیازی به مراجعه به اداره‌ی ثبت املاک محل وقوع ملک نیست و برای تقاضای افراز و فروش هر دو باید به دادگاه مراجعه کرد. همچنین در صورتی که یکی از شرکای ملک مشاع محجور باشد (به سن قانونی نرسیده باشد یا مجنون و یا سفیه باشد) نیز درخواست افراز و فروش ملک باید مستقیما به دادگاه داده شود.