ممکن است در بسیاری از موارد معاملات خود را با وکالتنامه انجام داده باشید. در انعقاد معاملات وکالتی طرفین قرارداد به جای تنظیم مبایعه‌نامه یا سند رسمی به تنظیم وکالتنامه اکتفا می‌کنند و بنا به دلایلی از جمله هزینه‌بر بودن تنظیم سند رسمی، اعتماد به طرف معامله، عدم آگاهی کامل نسبت به قانون و…. صرف تنظیم وکالتنامه‌ی رسمی را کافی می‌دانند. بدون شک این اقدام مخاطراتی به ویژه برای خریدار به همراه دارد و باید به منظور کاهش این مخاطرات هنگام انجام معاملات وکالتی نکاتی را مد نظر قرار دهیم.
اگر قصد انجام معالمه با وکالتنامه را دارید، بهتر است از نکات حقوقی کلیدی که باید در هنگام انجام معاملات با وکالتنامه مورد توجه قرار گیرند، آگاهی داشته باشید.
وکالت عقدی است جایز
جایز بودن عقد وکالت به این معنا است که اعتبار آن تنها تا زمان سلامت عقلی و حیات طرفین آن است و به محض فوت هر یک از طرفین و یا جنون و سفه (عدم توانایی اداره‌ی امور مالی) هر یک از آن‌ها، اعتبار وکالتنامه به طور قهری (خودکار) از بین میرود و دیگر نمی‌توان اقدامات موضوع وکالتنامه را انجام داد.
لزوم تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه)
بسیاری از افراد گمان می‌کنند داشتن وکالتنامه‌ی تام و بلاعزل، وقوع معامله را ثابت می‌کند و دیگر نیازی به تنظیم مبایعه‌نامه (که در عرف به قولنامه شناخته می‌شود) نیست. اما حقیقت این است که وجود وکالتنامه به تنهایی کافی نیست و تنظیم قولنامه نیز ضروری است. اهمیت این موضوع زمانی مشخص می‌شود که بدانیم طبق موارد ذکر شده در بند قبلی، اعتبار وکالتنامه با فوت، جنون یا سفه هر یک از طرفین آن از بین میرود. در این صورت اگر فروشنده فوت کرده و یا مجنون یا سفیه شده باشد، خریدار باید علیه وراث شخص فوت شده یا ولی شخص مجنون یا سفیه دعوای اثبات وقوع معامله را مطرح کند.
اگرچه در رویه‌ی قضایی داشتن وکالتنامه‌ی تام تا حدود زیادی نشان‌دهنده‌ی وقوع معامله است اما این اتفاق دردسرها و مشکلات دیگری را برای خریدار به همراه دارد که مهم‌ترین آن‌ها شناسایی وراث متوفی است. همچنین اگر وکالتنامه در اثر فوت، جنون یا سفه خریدار بی‌اعتبار شود، وراث یا ولی او باید به دنبال تنظیم سند و یا اخذ وکالتنامه‌ی مجدد باشند که در این موارد معمولا فروشندگان به دلیل عدم اعتماد از انجام این امر خودداری می‌کنند.
خواندن کامل وکالتنامه‌ی تفویض شده
زمانی که وکالتنامه‌ای تنظیم می‌شود، وکیل آن می‌تواند خود شخص دیگری را برای انجام موضوع وکیل قرار دهد که به این امر تفویض وکالت می‌گویند.
در برخی موارد سند رسمی ملک به نام فروشنده نیست و فروشنده وکالتی را که از صاحب سند یا وکیل قبل خود دارد به خریدار تفویض می‌کند. در چنین مواردی خریدار حتما باید متن وکالتنامه‌ی مورد نظر را به طور کامل بخواند؛ چرا که تفویض وکالت تنها در حدود اختیارات مذکور در وکالتنامه‌ی اولیه صورت می‌گیرد. باید توجه داشت که وکالتنامه‌ی اولیه حق فروش مورد وکالت و حق تنظیم سند را داشته باشد. همچنین بهتر است با مراجعه به دفترخانه‌ی اسناد رسمی تنظیم کننده‌ی وکالتنامه‌ی اولیه، صحت آن استعلام شود.
نامحدود بودن مدت اعتبار وکالتنامه
مدت عقد وکالت می‌تواند نامحدود یا محدود باشد. از آنجایی که زمان تنظیم سند رسمی مشخص نیست و روند اداری نقل و انتقال ممکن است به طول انجامد، بهتر است مدت آن نامحدود باشد.
سلب حق انجام مورد وکالت از موکل (فروشنده)
طبق قانون مدنی، وجود عقد وکالت، اختیار انجام مورد وکالت را از موکل سلب نمی‌کند. به عبارتی در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت تام بدهد همچنان می‌تواند شخصا اقدام به فروش ملک موضوع معامله یا تنظیم سند آن به نام خود یا شخص دیگری کند. همچنین می‌تواند به شخص دیگری نیز همزمان وکالت دهد. برای پیشگیری از چنین سو استفاده‌هایی باید حتما در وکالتنامه حق انجام مورد وکالت و حق تفویض اختیار به شخص ثالث از موکل (فروشنده) سلب شود.
در پایان باید گفت با توجه به مشکلات و معضلات فراوانی که عدم تنظیم سند رسمی و اکتفا به تنظیم وکالتنامه همراه دارد، بهتر است خریداران در اسرع وقت اقدام به تنظیم سند رسمی کنند و از تنظیم وکالتنامه به تنهایی خودداری نمایند.
