اجاره مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای اجاره‌نشین است که افراد را با چالش‌های مختلفی مواجه می‌کند. با توجه به افزایش اختلافات مطرح شده در مراجع قضایی در خصوص املاک بهتر است از نکات حقوقی مهم در خصوص معاملات اجاره املاک و تنظیم قرارداد اجاره آگاه باشیم و هنگام اجاره یا رهن ملک آن‌ها را مورد توجه قرار دهیم.
در این مطلب قصد داریم مهم‌ترین نکات حقوقی را که باید در زمان اجاره ملک مورد توجه قرار گیرند، بررسی کنیم.
1) بررسی مدارک شخص اجاره دهنده
شخصی که ملک را اجاره می‌دهد یا باید مالک عین آن باشد، یا مالک منافع و یا از طرف مالک اذن داشته باشد. بنابراین در زمان اجاره‌ی ملک باید از شخص اجاره‌دهنده مدارک اثبات‌کننده مالکیت (مثل سند رسمی، مبایعه‌نامه و….) یا نمایندگی شخص (مثل وکالتنامه) را رویت کنید.
2) تعیین مدت قرارداد
اگر قرارداد اجاره مدت نداشته باشد باطل است. مگر در صورتی که پرداخت اجاره‌بها از قرار روزانه، ماهانه و یا سالانه باشد که در این صورت تنها برای همان مدت یعنی یک روز، یک ماه و یا یک سال معتبر خواهد بود.
3) تعیین مبلغ اجاره‌بها
در قرارداد اجاره نیز مانند هر قرارداد دیگری مبلغ آن باید مشخص باشد. در صورت عدم تعیین مبلغ، قرارداد مذکور باطل نیست اما برای تعیین آن باید به دادگاه یا مرجع حل اختلاف توافق شده رجوع کرد که این امر زمان‌بر است.
4) تعیین امکان یا عدم امکان انتقال اجاره به غیر توسط مستاجر
از منظر قانونی به دلیل اینکه مستاجر تا پایان مدت اجاره، مالک منافع ملک مورد اجاره است می‌تواند آن را به شخص دیگری اجاره دهد؛ اما معمولا این امر مورد پسند موجران نیست و ممکن است دردسرهایی را به همراه داشته باشد. بنابراین بهتر است در قرارداد اجاره این حق از مستاجر سلب شود.
5) ایجاد حق فسخ
حق فسخ قرارداد می‌تواند به عنوان یک ضمانت اجرای مناسب برای قراردادهای اجاره محسوب شود. برای مثال بهتر است در قرارداد مذکور شرط شود، در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها برای بیش از دو ماه، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
6) متناسب بودن مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه، رهن) نسبت به اجاره
تناسب مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره ضروری است. به نظر می‌رسد بهتر است مبلغ قرض‌الحسنه مقداری بیشتر از اجاره‌بهای یک سال ملک باشد. برای مثال اگر اجاره‌بهای ملکی ماهانه 6 میلیون است، بهتر است مبلغ قرض‌الحسنه‌ی آن مقداری بیشتر از 72 میلیون (6×12) تومان باشد تا در صورت عدم پرداخت اجاره‌ی یک سال از طرف مستاجر، موجر بتواند طلب خود را از محل وجهی که در دست دارد وصول نماید. البته باید توجه داشت که برای انجام این امر باید حتما در قرارداد اجاره به جای لفظ «ودیعه یا رهن» از لفظ «قرض‌الحسنه» استفاده شود تا به لحاظ قانونی امکان تهاتر وجود داشته باشد.
7) تعیین امکان یا عدم امکان تخلیه‌ی پیش از موعد
تخلیه‌ی پیش از موعد امری است که بسته به شرایط طرفین قرارداد می‌تواند شرط شود. برای مثال در فرضی که مستاجر کارمند نیروی انتظامی است و احتمال انتقال او به شهر دیگر زیاد است، می‌توان شرط نمود که در صورت صدور حکم انتقالی، ایشان حق تخلیه‌ی ملک را پیش از موعد دارد. همچنین می‌توان شروط دیگری به آن اضافه کرد. برای مثال می‌توان افزود که در صورت فراهم شدن شرایط تخلیه‌ی پیش از موعد، مستاجر باید برای ملک مستاجر جدیدی پیدا کرده و بعد تخلیه کند.
8) قید جزئیات
در موارد بسیاری اختلافات میان افراد بر سر مسائل جزئی است. مسائلی نظیر شارژ ساختمان، نظافت مشاعات، ساعات خاموشی، مدیریت، نحوه‌ی استفاده از آسانسور و… مسائلی هستند که در نگاه اول به نظر جزئی می‌رسند اما ممکن است منجر به اختلافات بزرگی شوند. بنابراین بهتر است این موارد را در قرارداد ذکر کرده و از بروز اختلاف پیشگیری کنید.
9) درج امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد
برای این که قرارداد اجاره تابع قوانین موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد، کتبی بودن آن و درج امضای دو شاهد در آن ضروری است. در غیر این صورت قرارداد تابع قانون مدنی خواهد بود که بسیاری از جزئیات در این قانون مشخص نشده است.
